כשרוצים להעביר דירה לאדם קרוב, בין אם זה ילד, בן זוג או בן משפחה אחר, לעיתים קרובות עושים זאת בלי לקבל תשלום. זה אולי נשמע פשוט, אבל בפועל מדובר בעסקה לכל דבר מבחינת החוק, כזו שמחייבת עמידה בתנאים ברורים, טיפול במיסים ולעיתים גם קבלת אישורים מרשויות. רוצים לדעת איך עובדת העברת דירה ללא תמורה, מה המשמעות שלה ומאילו טעויות חשוב להימנע? הינה כל מה שצריך לדעת לפני שעושים את הצעד הזה.
מהי העברת דירה ללא תמורה והאם משלמים בגינה מס?
העברת דירה ללא תמורה היא פעולה שבה אדם מעניק דירה שברשותו לאחר, מבלי לקבל תמורה כלשהי עבורה. מבחינה משפטית ומיסויית, זו עסקת מקרקעין, ולכן היא דורשת דיווח לרשות המסים ועומדת תחת רגולציה ברורה. לא משנה אם מדובר בהורים שמעבירים נכס לילדיהם או באדם שמעביר דירה לאחיו, החוק מתייחס אל המעשה כעסקה שמצריכה תיעוד ודיווח.
למרות שמדובר בהעברה ללא תשלום, היא לא בהכרח פטורה ממס. קיימים שני סוגים עיקריים של מיסים שיכולים לחול במקרה כזה:
- מס שבח: המשולם לרוב על ידי המעביר (נותן המתנה). עם זאת, במקרים של קרבה משפחתית יש אפשרות לפטור ממס זה.
- מס רכישה: אותו משלם מקבל הדירה, וגם כאן ייתכן פטור או חישוב מופחת, תלוי בנסיבות.
חשוב להבין את תנאי הפטור ואת הדרישות לקבלתו, כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך.
באילו מקרים מקבלים פטור ממס שבח?
כדי לקבל פטור ממס שבח בעת העברת דירה ללא תמורה, יש לעמוד בשלושה תנאים עיקריים:
- העברה ללא תמורה: הנכס מועבר כמתנה מלאה, בלי כל תמורה כספית או אחרת מצד מקבל הדירה.
- קשר משפחתי מוכר לפי החוק: ההעברה מתבצעת בין קרובים כפי שמוגדר בתקנות, כמו הורים וילדים, בני זוג, אחים ואחיות. חשוב לוודא שהקשר אכן עונה על ההגדרות של רשות המיסים.
- לא הייתה עסקה קודמת על אותה דירה בין הצדדים: אם בעבר נמכרה הדירה למקבל בתמורה כלשהי (אפילו חלקית), לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח על ההעברה, והיא תיחשב לעסקת מכר רגילה.
עמידה בתנאים האלו מאפשרת להעביר דירה מבלי לשלם את המס, אך עדיין מחייבת דיווח לרשות המיסים.
מה כולל תהליך העברת דירה ללא תמורה?
כדי להעביר את הדירה בצורה תקנית, יש לפעול לפי השלבים הבאים:
- חתימה על הסכם מתנה: מסמך משפטי שבו הצדדים מצהירים על כוונתם להעביר את הנכס ללא תמורה.
- הגשת דיווח לרשות המיסים: גם בעסקאות ללא תמורה, חובה לדווח בטופסי מס שבח ומס רכישה תוך 30 יום.
- הכנת מסמכים נלווים: תעודות זהות, נסח טאבו עדכני, ולעיתים אישורים נוספים לפי סוג הנכס והמיקום.
- העברת בעלות בטאבו: רק לאחר אישור מרשות המיסים ניתן לרשום את הבעלות על שם המקבל.
מדובר בתהליך משפטי, ובדרך כלל משתלם להתייעץ עם עורך דין נדלן כדי למנוע טעויות בירוקרטיות או תשלום מס מיותר.
כיצד משפיעה ההעברה על מכירה עתידית?
מקבלי דירה ללא תמורה עשויים להיתקל בקושי אם ירצו למכור את הדירה בעתיד. אם ינסו למכור את הנכס בשנים הקרובות, הם עלולים להידרש לשלם מס שבח גבוה, מאחר והבסיס לחישוב המס הוא הערך שבו נרכש הנכס על ידי נותן המתנה, שלרוב יהיה נמוך משמעותית מערכו כיום. המשמעות היא שחישוב הרווח לצורכי מס יהיה גבוה יותר, גם אם בפועל לא בוצעה רכישה. כמו כן, תקופת ההחזקה בנכס שמעניקה זכויות לפטורים שונים לא מתחילה תמיד ממועד קבלת המתנה, אלא ממועד הרכישה המקורי. לכן, חשוב להבין את ההשלכות לטווח ארוך, במיוחד אם מדובר בנכס שאינו מיועד להחזקה לעוד שנים רבות.
מקרים מיוחדים בהעברת דירה ללא תמורה
מקרים מיוחדים עלולים להפוך את התהליך למורכב יותר. כאשר מבוצעת העברת דירה ללא תמורה עם משכנתה, הבנקים בדרך כלל לא מאפשרים העברת זכויות בנכס משועבד ללא הסכמתם, שכן הנכס משמש כבטוחה להלוואה. במקרים אלו, האפשרויות כוללות סילוק המשכנתה לפני ההעברה, העברת המשכנתה למקבל המתנה (בכפוף לאישור הבנק), נטילת משכנתה חדשה על ידי המקבל, או הותרת המשכנתה על שם הנותן. כאשר מדובר בהעברת דירה ללא תמורה לילד קטין, נדרש אישור של בית המשפט לענייני משפחה, בשל החשש לניגוד עניינים בין ההורה לילד. התהליך כולל הגשת בקשה לבית המשפט, מינוי אפוטרופוס לדין, דיון, וקבלת החלטה המאשרת את ההעברה רק אם היא לטובת הקטין. בשני המקרים, התייעצות עם עורך דין מנוסה היא חיונית להבטחת הליך תקין.
לסיכום
העברת דירה ללא תמורה היא מהלך משפטי ומיסויי מורכב שדורש הכנה ועמידה בתנאים ברורים. למרות שמדובר במתנה, החוק מתייחס אליה כעסקת מקרקעין מלאה המחייבת דיווח לרשות המיסים ועמידה בהליכים הקבועים בחוק. חשוב לזכור שההעברה עלולה להשפיע על מכירה עתידית של הנכס ועל חישוב המס שיחול אז. במקרים מיוחדים כמו נכס משועבד או העברה לקטין, התהליך מצריך טיפול נוסף ואישורים מיוחדים. כדי להימנע מטעויות יקרות ולהבטיח ביצוע תקין של ההליך, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין נדל"ן מנוסה.
